ПРАВДА О КОММУНИКАЦИЯХ
На сегодняшний день на рынке загородной недвижимости сегмента "Участки без подряда" мы часто слышим в рекламе по радио или видим упоминание на сайтах поселков и в рекламных проспектах такие фразы, как:
1. в поселке проложены коммуникации
2. в стоимость участка входят все коммуникации
3. в стоимость участка включено подключение ко всем коммуникациям, проложенным на территории поселка
... звучит обнадеживающе, но на деле это обстоит иначе...
Мы не будем говорить о грустном, т.е. о тех случаях, когда застройщики красиво рассказывают в рекламе о своих поселках о том, что у них уже проложены все коммуникации и т.д., но в действительности оказывается совсем иначе, а в ответ от них мы слышим только множество обещаний того, что все вот-вот подведут и запустят в эксплуатацию…
Мы рассмотрим с Вами 2 самых оптимистичных возможных варианта, когда коммуникации в обоих случаях уже разведены по территории поселка и введены в эксплуатацию:
1. Коммуникации проходят рядом (по границе) с участком
2. Коммуникации заведены на территорию каждого участка, как, например, в п. «Аксаково»
Существует ОГРОМНАЯ разница между этими двумя случаями, когда коммуникации проложенные по территории поселка, проходят по границе, как это принято говорить, участков и когда все те же коммуникации заведены на территорию каждого из них.
Эту разницу можно отразить в формуле:
Коммуникации на участке = 1,2 млн. рублей + 1 год (получения исходно-разрешительной документации)
… но об этом, как правило, застройщики умалчивают, а менеджеры по продажам в таких поселках на вопрос такого рода, как: «сколько будет стоить присоединение к уже имеющимся коммуникациям?!», занижают цену на работы, называя предел 300 000 – 400 000 рублей.
Ниже Вы можете ознакомиться с усредненными расчетами на подключения к коммуникациям в том случае, если они не заведены на территорию участка
Электроснабжение:
I. Электроснабжение по границе участка: - означает прокладку кабеля электроснабжения до Щита распределительного (ШР). Местоположение такого щита может быть и за 200-300 метров непосредственно от участка. Как следствие для подключения к щиту необходимо будет проложить кабель от участка до ШР по территории общего пользования. При этом понимая, что все повреждения, нанесенные вновь прокладываемой магистралью уже уложенным коммуникациям, придется возмещать самостоятельно.
II. Электроснабжение непосредственно на участке – означает, что на участок уже заведен кабель нужного сечения и выведен в щит на участке с наличием соответствующего оборудования для временного подключения. Подключение дома осуществляется только по участку собственника (без чужих магистралей) с расстояниями, как правило, не более 20 метров до дома. Разница в стоимости с подключением от ШР (предыдущий вариант) может составлять до 200 000 рублей для одного участка в зависимости от длины и сложности трассы до ШР.
Примерный расчет затрат на подключение в случае с п. I: Оценка стоимости прокладки кабеля от ШР до участка на 200 метров длины прокладки, с проходом через дорогу шириной 6 м:
Траншея, глубиной 1,2 м шириной 30 см, вручную. Объем выемки и обратной засыпки грунта в ручную 72 м3 по 650 р./м3 составит 46 800 руб. Стоимость кабеля (к примеру - ВВГ 4*16 в объеме 210 м.п.) составляет 276р/м.п.*210 м.п.=57 960 руб. Прокол под дорогой для прокладки кабеля 8 метров (6 м + по 1 м с каждой стороны дороги) по 2400 руб./м.п. составит 19 200 руб. Укладка кабеля, сигнальной ленты и подключение к ШР сопутствующими материалами составляет порядка 72 000 руб. (домовой ввод не учитывается). Суммарно подключение к электрическому шкафу ШР, при входных параметрах, описанных в начале расчета, составит 195 960 руб.
Примечание к расчету – в данном расчете не учтена стоимость проектных работ, получение ТУ на подключение, стоимость и время на согласование проекта с Застройщиком или Управляющей компанией. Оценочно данные затраты могут составить до 150 000 руб.
Водоснабжение:
I. Водоснабжение - магистраль по границе участка означает наличие напорной магистрали проходящей в пределах до 20 метров от участка (возможно с другой стороны дороги от участка). Для подключения к ней необходимо, сделать врезку и протянуть водопровод к дому, устроив либо колодец на участке, либо установить кран глубокого заложения с выносным штоком уже на участке.
Водоснабжение - магистральный колодец по границе участка. Как правило, установлены колодцы по одной стороне от проезжей части, в колодце уже сделаны ответвления и установлена запорная арматура. Для подключения необходимо определить трассу, врезаться за запорной арматурой и пройти трубой водоснабжения до участка и по участку до дома. Присутствуют работы на территории общего пользования с коммуникациями и дорогами.
II. Водоснабжение непосредственно на участке – означает, что на участок уже заведена труба с запорной арматурой. В данном случае прокладка осуществляется только по земле собственника (без коммуникаций общего пользования). Данный вариант приводит к самым минимальным затратам из трех рассмотренных
Примерный расчет затрат на подключение в случае с п. I: Оценка стоимости заведения водопровода на участок, протяженностью трассы 30 метров с пересечением дороги шириной 6м. Траншея, глубиной 2,2 м шириной 70 см, вручную. Объем выемки и обратной засыпки грунта в ручную 46,2 м3 по 650 р./м3 составит 30 030 руб. Стоимость трубы (к примеру - диаметром 32 мм в объеме 38 м.п.) составляет 280р/м.п.*38 м.п.=10 640 руб. Прокол под дорогой для прокладки трубы 8 метров (6 м + по 1 м с каждой стороны дороги) по 2400 руб./м.п. составит 19 200 руб. Укладка, трубы и врезка в магистраль, установка крана (безколодезного диаметром 32 мм, по минимуму) с сопутствующими материалами составляет порядка 93 600 руб. (домовой ввод не учитывается). Суммарно подключение к магистральному водопроводу, при входных параметрах, описанных в начале расчета, составит 153 740 руб.
Примечание к расчету – в данном расчете не учтена стоимость проектных работ, стоимость и время на согласование проекта с Застройщиком или Управляющей компанией. Оценочно данные затраты могут составить до 150 000 руб.
Хозяйственно бытовая и Ливневая канализации:
I. Канализация отсутствует. Отсутствует в принципе централизованная канализация. В данном случае применяются индивидуальные системы канализации, как правило - септики. По принципу действия, это обычный колодец (емкость), заполненный бактериями. Работает по принципу разложения отходов бактериями. Как следствие при большом расходе воды, септик перестает справляться с потоком, подлежащим очистке, что вызывает серьезные проблемы для пользователя. Септик имеет ограниченную емкость, занимает часть территории участка и требует периодической откачки, переработанных отходов (ила), наличие подъездных путей для реализации откачки, следовательно и затрат на эксплуатацию, в том числе и на поддержание жизнеспособности бактерий.
II. Самотечная канализация по границе участка. Означает смонтированный в непосредственной близости (от 20 до 100 м) от границы участка колодец (колодцы) самотечной хозяйственно-бытовой и ливневой канализации. Для подключения необходимо получить ТУ от Застройщика и разработать проект, в котором будут просчитаны соответствующие уклоны сливного трубопровода с учетом пересечения с существующими коммуникациями, устройства перепадов в колодцах и лотков, а так же с учетом строительства промежуточного приемного придомового колодца. Так же, как и с другими коммуникациями при реализации подключения на территории общего пользования, проблемы повреждения уже проложенных сетей, ложатся на кошелек хозяина участка, который осуществляет подключение.
III. Самотечная канализация на участке. Означает смонтированный на участке колодец/ы (при наличии в поселке ливневой канализации) канализации. Следовательно, все уклоны для отвода стоков в магистраль просчитаны и уже реализованы. Подключение в такой конфигурации – прокладка трубопровода от дома до колодца, как правило 5-10 метров с минимальным уклоном. Ливневая канализация, заведенная на участок, предназначается для устройства придомового дренажа и слива бассейнов.
Примерный расчет затрат на подключение в случае с п. II: Оценка стоимости прокладки канализации с участка в магистральный колодец, протяженностью трассы 30 метров с учетом пересечения дороги шириной 6 м. Траншея, глубиной 2,5 м шириной 1,1 м, вручную. Объем выемки и обратной засыпки грунта в ручную 83 м3 по 650 р./м3 составит 53 950 руб. Стоимость трубы (диаметром 200 мм в объеме 36 м.п.) составляет 420р/м.п.*36 м.п.= 15 120 руб. Прокол под дорогой для прокладки трубы 8 метров (6 м + по 1 м с каждой стороны дороги) по 2400 руб./м.п. составит 19 200 руб. Укладка, трубы, устройство промежуточного колодца, лотков и перепадов, с сопутствующими материалами составляет порядка 72 000 руб. (домовой ввод не учитывается). Суммарно подключение к магистральной сети, при входных параметрах, описанных в начале расчета, составит 160 270 руб.
Примечание к расчету – в данном расчете не учтена стоимость проектных работ, стоимость и время на согласование проекта с Застройщиком или Управляющей компанией. Оценочно данные затраты могут составить до 150 000 руб.
Заключение:
Подключение центральных коммуникаций на участок потребителя в малоэтажной жилой застройке имеет как минимум несколько аспектов – финансовый, гарантийно-организационный и временной.
I. Финансовый аспект - подключение участка к центральным коммуникациям, расположенным за границей участка, по сравнению с выведенными на участок коммуникациями есть достаточно затратное занятие. Суммарно заведение сетей на участок оценивается в порядке сумм от 1 100 000 рублей до 1 800 000 в зависимости от места расположения центральных коммуникаций относительно участка. При площади участка в 20 соток, стоимость такого подключения увеличивает для потребителя стоимость сотки на сумму от 55 000 рублей до 90 000 рублей. И чем меньше участок, тем выше стоимость на единицу площади.
II. Гарантийно-организационный аспект – подключение участка к центральным коммуникациям, расположенным за границей участка, осуществляется силами специализированных организаций, с осуществлением соответствующего контроля и надзора за подрядчиком в период прокладки самих центральных коммуникаций. Как следствие все пересечения различных сетей, глубины их заложений учтены и просчитаны, а так же исключены грубые ошибки при устройстве отводов на участок. Кроме того, Застройщик, выполнив такую работу на этапе создания магистральных сетей, по закону несет ответственность за работоспособность проложенных на участок потребителя сетей. При этом потребитель избавлен от необходимости выполнять организационные и контрольные действия по выполнению подключения к центральным коммуникациям.
III. Временной аспект – так как подключение участков к центральным коммуникациям осуществляется на этапе прокладки магистральных сетей в строгой технологической последовательности по устройству типов сетей, то потребитель сразу по вводу в эксплуатацию сети получает всю необходимую работоспособную инженерию.
